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Ser síndico de um condomínio não é uma tarefa das mais fáceis. Além dos inúmeros problemas que podem surgir da convivência entre os condôminos, o síndico ainda deve se preocupar com a organização financeira e demais questões administrativas do condomínio.
É por esta razão que ter um estatuto bem estruturado, e dentro dos padrões impostos pela lei de condomínio (Lei n. 4.591/64) e do código civil (artigos 1.331 a 1.358 da Lei n. 10.406/02), é indispensável: ele irá reger e estabelecer as regras para uma convivência harmônica e pacífica entre os moradores, além de dar norte à atuação do síndico.
Veja as nossas 4 dicas sobre os principais pontos que devem ser abordados ao se elaborar um estatuto dentro dos parâmetros da lei de condomínio e do código civil:
1. Especifique as atribuições do síndico
Para que o trabalho do síndico seja bem definido e respaldado, é importante que o estatuto detalhe quais suas atribuições, que serão aquelas definidas em lei (artigo 1.348 do código civil) e outras mais que forem estipuladas. Como o síndico responde judicialmente pelo condomínio, é importante que suas atribuições estejam bem descritas e limitadas, de modo que suas ações sejam respaldadas pela convenção.
De qualquer forma, é sempre importante ter em mente que uma boa gestão requer a participação dos moradores, de modo que um síndico não deve tomar decisões importantes que não sejam aprovadas pela assembleia. Assim, é recomendável que constem na ata de reunião todas as decisões tomadas em assembleia, de modo que o síndico possa exercer a administração com transparência.
2. Descreva (e ressalte!) a importância da assembleia
O estatuto também deve descrever as assembleias gerais e sua importante função. É esse órgão que irá deliberar sobre assuntos rotineiros do condomínio, que deverão constar na pauta, bem como assuntos extraordinários, que surjam de necessidades especiais.
As assembleias podem ser ordinárias e extraordinárias. As primeiras devem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, sendo que os avisos devem ser feitos por escrito e dentro de um prazo razoável, com aviso de recepção. A convenção deve ressaltar que, o condômino inadimplente com o pagamento das obrigações condominiais, não poderá participar e votar nas assembleias.
Os quóruns da deliberação de certas matérias também devem estar descritos no estatuto. E é preciso ressaltar que, em caso de serem desrespeitados, as deliberações poderão ser anuladas. As matérias mais relevantes e que precisam de quórum específico determinado na convenção são, dentre outras:
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alteração da fachada,
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imposição de multa que não esteja na convenção,
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alteração da convenção,
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realização de obras,
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construções de outros pavimentos,
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destituição do síndico.
3. Estipule os deveres dos condôminos e a cobrança de multas
O estatuto, seguindo os dizeres da legislação (artigo 1.336 do código civil), deve estipular quais são deveres do condômino.
Para aquele que, por diversas vezes deixar de cumprir com seus deveres, poderá ser aplicada multa de até 5 vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais, desde que haja deliberação de três quartos dos condôminos restantes.
Também poderá ser aplicada multa ao condômino que gere problemas de convivência com os demais em função de comportamento antissocial. Essa penalidade pode chegar a 10 vezes o valor da taxa de condomínio, o valor varia conforme deliberação da assembleia.
4. Deixe bem claros os valores e modo de pagamento das contribuições dos condôminos
A convenção deve dispor de forma clara a quota proporcional de cada condômino, bem como o modo de pagamento das contribuições que atenderão às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo de reserva.
Além disso, deve conter as multas por atraso em pagamento, cujo teto máximo é de 2% sobre o débito, além de juros moratórios.
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